"О легализации незаконных объектов недвижимости"

Статья Александра Хргиана, к.ю.н.

 I.  Введение

Ни для кого не секрет, что любая предусмотренная законодателем амнистия имеет под собой очень серьезные причины и исторические корни. Ситуация, когда государство признает – мы прощаем нарушения закона неограниченному кругу лиц в виду того, что понимаем - ответственность за создание социально-экономических условий, приведших к массовым нарушениям, должно разделить с людьми и само государство.

Решение этого сложного и давно назревшего вопроса в череде старых задач, среди которых был ранее и вопрос обновления законодательства об иностранцах, явно свидетельствует о том, что Черногория решила не только всерьез заняться развитием инфраструктуры страны с инвестиционной и инженерно- технической точек зрения, но и решить проблемы в области правового регулирования, от чего выигрывает, в первую очередь, само государство за счет увеличения поступлений в бюджет. Но это и очень позитивный сигнал инвесторам - государство хочет быть привлекательнее и понятнее для зарубежного капитала. На очереди главный вопрос – реформа судебной системы, но об этом в другой раз.

В данной статье я не ставлю перед собой задачи переписать своими словами порядок и процедуру легализации, которые предусмотрены новым законодательством, такие статьи уже написаны и представляют собой ту или иную форму краткого изложения или перевода на русский язык предусмотренных в законе норм о легализации, а хочу провести юридический анализ, остановиться на ключевых вопросах, объяснить, как устроен правовой механизм этой процедуры, что позволит каждому человеку понять историю вопроса, назревшую необходимость со стороны государства развязать образовавшийся клубок проблем в этой сфере, а также получить полезные практические советы, написанные простым и доступным каждому языком, что позволит всем участникам рынка принимать правильные решения и наиболее эффективно справиться с  поставленной задачей – успешно реализовать легализацию своих и/ или клиентских незаконных объектов недвижимости.

 II. История вопроса

Прежде чем заняться самостоятельно легализацией или оказанием услуг по содействию легализации объектов недвижимости необходимо понять, откуда возникли эти самые незаконные постройки в Черногории, и почему государство приняло решение заняться правовым урегулированием данного вопроса.

Ясно, что за 10 лет с момента получения суверенитета Черногории в стране построено большое количество незаконных строений, десятки тысяч, но корни этой проблемы, по моему мнению, уходят во времена СФРЮ.

Так получилось, что большая советская Югославия в силу целого ряда причин, как геополитических, так и связанных с социально-экономической формацией государства, прежде всего видела в Черногории удачно расположенную территорию на берегу Адриатики в центре Европы, исключительно для решения стратегических задач, включая военные, а также удовлетворение потребностей внутреннего туристического рынка страны, обеспечивая возможность крупным государственным предприятиям Сербии строить для сотрудников базы отдыха и санатории, а также населению балканского региона строить частные дома или иметь апартаменты в многоквартирном жилом секторе.

К сожалению, в стратегические задачи советской Югославии не входило превращение Черногории в международный курорт, открытый для туристов и инвесторов со всего мира. Это стало ключевой причиной той ситуации, что в 2006 году, на момент образования самостоятельного государства, Черногория представляла собой по большей части «зеленую» заповедную зону, фактически лишенную урбанизации.

Черногория десятилетиями была классической провинцией почти закрытого типа, вместо того, чтобы быть ее визитной карточкой и самой прибыльной территорией. И в этом тоже крылись предпосылки последующего разделения. Как сейчас говорят «большие черногорцы», «мы поняли, что сами сделаем лучше и быстрее», и прошедшие 10 лет это уверенно подтвердили.

Стремительный рост зарубежных инвестиций и запрос на капитальные вложения, с одной стороны, а также текущий внутренний спрос на инвестиции в недвижимость и решение персональных задач по расширению жилплощади каждой отдельной семьи за счет образовавшихся денег от продажи земель, с другой стороны, сдетонировали в сторону массового дикого, как здесь говорят, строительства, не дожидаясь урбанизации земель со стороны государства. Так получилось, что запросы капитала и населения на развитие и рост опередили текущий сложный и трудоемкий процесс урбанизации. Конечно, если бы этот процесс был запущен гораздо раньше, то в период с 2006 года по 2016 год не сложилась бы де факто ситуация такого рода.

III. Ситуация на 2016 год

По разным оценкам за 10 лет активного развития Черногории, включая, прежде всего, зарубежные инвестиции в строительный сектор  за счет заработанных ресурсов, незаконно было построено, по меньшей мере, несколько десятков тысяч объектов недвижимости, и государство встало перед выбором – снести данные строения, или придумать и на законодательном уровне закрепить гибкую процедуру легализации тех объектов, которые с учетом разных факторов и коэффициентов урбанизации и строительства возможно допустить к легализации.

В интересах населения, а также с целью пополнения бюджетных средств за счет сбора налогов и сборов с собственников незаконных объектов, что крайне необходимо Черногории сейчас, когда совершаются колоссальные инвестиции в развитие инфраструктуры, государство приняло взвешенное решение, и осенью 2016 года был принят Закон «О регулировании неформальных объектов» - ZAKON O REGULARIZACIJI NEFORMALNIH OBJEKATA (Objavljen u "Sl. listu CG", br. 56 od 23. avgusta 2016).

IV. Правовое регулирование

Важно напомнить, что по Закону 2008 года «Об организации территорий и строительстве объектов» - ZAKON O UREDENJU PROSTORA I IZGRADNJI OBJEKATA (Objavljen u "Sl. listu Crne Gore", br. 51 od 22. avgusta 2008, 40/10, 34/11, 47/11, 35/13, 39/13, 33/14) - предусматривалось, что законными считаются объекты недвижимости, построенные до 2008 года, а новое строительство допустимо только на территориях, по которым принят Детальный урбанистический план (далее по тексту – «ДУП») с обязательным соблюдением следующего алгоритма:

1. Принятие ДУП по данной территории.
2. Получение от муниципалитета урбанистическо-технических условий (далее по тексту – «УТУ») на основе всех предусмотренных в ДУПе коэффициентов и правил.
3. Подготовка и согласование Идейного проекта.
4. Подготовка и согласование Главного проекта.
5. Оплата «коммуналий» - сводного налога на строительство и подключение к сетям.
6. Получение Разрешения на строительство.
7. Строительство в соответствии с исходно-разрешительной документацией.
8. Сдача завершенного капитальным строительством объекта недвижимости в эксплуатацию.

Ни для кого не секрет, что с 2006 года было реализовано большое количество проектов с нарушением этого алгоритма по самым разным основаниям. Классический пример, когда разрешение на строительство получалось на 2-3 этажное здание, а строили 5-6 этажное, и до введения института нотариата через простую форму сделки, которая оформлялась в суде, эти незаконные объекты недвижимости продавались без каких-либо оговорок счастливым собственникам, которые зачастую были уверены в том, что если объект недвижимости находится в гражданско-правовом обороте, и возможно зарегистрировать переход права собственности по данному объекту, то он автоматически является легальным, хотя в подавляющем большинстве случаев это было не так. Как результат, у многих собственников объектов недвижимости в Листе собственности указаны следующие обременения – «nema dozvolu» и/или «nema upotrebnu dozvolu».

Важно, что Закон 2008 года предусматривал необходимость сносить все незаконные объекты недвижимости, построенные с нарушением данного алгоритма, а незаконное строительство было признано государством уголовным преступлением, что до определенной степени сдерживало процесс нелегальной застройки, но не смогло его остановить.

Упомянутый выше Закон «О регулировании незаконных объектов» от 2016 года вступил в силу, но применяться должен был только после утверждения административных процедур и форм документов, которые с результатами аэрофотосъемки было предписано подготовить к 1 марта 2017 года. Потом этот срок перенесли до 31.07.2017, который также был отложен до конца 2017 года, и так и не начал этот Закон полноценно применяться.

Возникает вопрос, почему так произошло?

На самом деле, с юридической точки зрения, следует говорить о том, что между Законом 2008 года «Об организации территорий и строительстве объектов» и Законом 2016 года «О регулировании неформальных объектов» возникла коллизия права, которая действовала с сентября 2016 года до осени 2017 года.

В чем выражалась эта коллизия, и почему через год оба этих нормативно-правовых акта прекратили свое действие в связи с принятием нового Закона «О планировании территорий и строительстве объектов» ZAKON O PLANIRANJU PROSTORA I IZGRADNJI OBJEKATA ("Službeni list Crne Gore, broj 64/2017" od 6.10.2017. god).

Все очень просто, по Закону 2008 года «Об организации территорий и строительстве объектов», как указано выше, было запрещено строить без разрешения на строительство, а по Закону 2016 года «О регулировании неформальных объектов» возможно было легализовать любое строение, за определенными ограничениями, при этом не было ограничений по давности строительства такого объекта. Де юре коллизия именно в этом и состояла, что между законами не было законодательно установлено взаимосвязи, и по одному закону можно было легализовать то, что по-другому закону априори являлось  незаконным и подлежало сносу.

В результате правильно скорректированного законотворческого процесса государство привело регулирование к общему знаменателю, и с осени 2017 года действует новый Закон «О планировании территорий и строительстве объектов», в составе которого глава Х посвящена вопросу легализации незаконных или «бесправных» объектов, следуя терминологии нового закона. То есть по закону 2016 года они назывались по-сербски «неформальными», а сейчас «бесправными».

V. Отличие административной процедуры по легализации от административной госуслуги (на примере получения ВНЖ)

Вы или Ваш представитель, который оказывает услуги по сопровождению легализации незаконного объекта недвижимости, должны четко понимать, что в отличие от административной госуслуги,  когда в государственные органы подается пакет документов по списку, и их наличие фактически обеспечивает положительный результат (это формальный вопрос), административная процедура легализации отличается и сильно сложнее (сравним с хорошо всем известной госуслугой по оформлению ВНЖ):

- каждый земельный участок и объект недвижимости уникальны, с разными урбанистическо – строительными коэффициентами (индексами застройки и занятия объектом участка, площадью объекта, этажностью, назначением объекта недвижимости), в то время как все иностранцы в случае оформления ВНЖ с точки зрения государства одинаковые, поэтому в принципе нельзя говорить о шаблонном массовом калькировании процедуры легализации для всех объектов, как это происходит при оформлении ВНЖ (подается всегда один и тот же пакет одинаковых документов с гарантированным результатом, если нет технических ошибок);

- процесс получения госуслуги простой и монофазный, процедура легализации – многоступенчатая, сочетает необходимость представлять совокупность юридической и инженерно-строительной документации в объеме в зависимости от площади объекта;

- органы государственной власти имеют широкие полномочия, будут проверять объект на соответствие разным нормам законодательства, в том числе о планировании территорий в данной местности и строительстве (права на земельный участок, соблюдение установленных коэффициентов для данного земельного участка/ населенного пункта/ местности, площадь строения);

- на оформление ВНЖ можно подавать документы повторно, если был представлен неполный пакет документов или они в чем-то не соответствовали закону, а для процедуры легализации предусмотрен ли второй шанс подать документы по одному и тому же объекту?

Следовательно, процесс легализации – сложный многосторонний процесс, является административной процедурой, растянутой во времени, а не простая процедура сдачи и получения документов, как в случае с ВНЖ.

VI. Юридические аспекты и советы по легализации незаконных объектов недвижимости

Важно:

1. Государство намерено легализовать большинство незаконных объектов или их частей, которые в принципе возможно узаконить, но это не произойдет автоматически со всеми объектами, заявленными к легализации.
2. Заявление и пакет документов для легализации необходимо подать в установленный законом срок до 15.07.2018 года, иначе грозит снос незаконного объекта. Заявление нужно подать в указанный срок как для незаконных объектов, построенных на территориях, покрытых ДУП, так и построенных на землях без урбанизации. Во втором случае выносится решение о приостановлении процедуры легализации до момента принятия ДУП.
3. Пакет документов для легализации зависит от площади строения: пороговые значения до 200 м2, до 500м2, свыше 500м2. И это логично, чем объект больше, тем потенциально он опаснее для третьих лиц, включая соседей.
4. Заявить к легализации нужно все объекты или их части, которые не соответствуют главному проекту или построены вообще без исходно-разрешительной документации. Закон касается как частных домов, так и многоквартирных.
5. В процессе легализации необходимо будет оплатить коммуналии, которые рассчитываются за каждый квадратный метр объекта с учетом коэффициента территории расположения объекта (ориентируйтесь в среднем на 100-150 евро/ 1м2).
6. Если Вы беретесь за легализацию своего или клиентского объекта, необходимо досконально понимать процедуру легализации, алгоритм прохождения документов по инстанциям, следить за этим постоянно.
7. Необходимо своевременно реагировать и обжаловать негативные решения органов государственной власти, если таковые будут приняты в отношении незаконно построенного объекта недвижимости.

 VII. Рекомендации и выводы

Если Вы не уверены в своих знаниях, или рекомендациях Вашего представителя, сначала следует провести независимую правовую экспертизу по данному вопросу, и получить заключение, в котором профессиональный и опытный юрист спрогнозирует все риски и перспективы, порекомендует оптимальный способ достижения нужного Вам результата - легализации незаконно построенного объекта. С такой дорожной картой Вы будете спокойны и уверены в своих действиях или действиях Вашего доверенного лица.

Закон новый, следовательно, административная и судебная практика по данному вопросу еще не сформированы. В связи с этим повышается роль Вашего представителя, который должен уметь не только подать документы в окно и ждать, а по каждому вопросу быстро реагировать на возникающие проблемы, и иметь на каждом этапе «план Б» для преодоления любых трудностей в установленном законом порядке, которые в условиях широкого чиновничьего усмотрения в рамках административной процедуры, с оглядкой на потенциальную возможность ошибки, как следствия обычного человеческого фактора, могут привести к непоправимым результатам.

Вы знаете, я всегда пишу о том, что в простых административных госуслугах можно запросто обходиться без профессиональной помощи квалифицированного юриста, это квази-юриспруденция, сам человек или любой грамотный представитель в состоянии посредничать при получении этой госуслуги. Но административная процедура по легализации объекта недвижимости гораздо сложнее, поэтому в ваших интересах обращаться к профессионалам по данному вопросу.

Удачи всем вам в этом нелегком деле. Возникнут сложности или вопросы – обращайтесь, я всегда к Вашим услугам! 

+38267894811

ak@rudiaspora.me

Полное или частичное копирование материала без письменного согласия автора преследуется по закону

Пресс-служба Русскоязычной диаспоры Черногории

При использовании материалов ссылка на источник
www.rudiaspora.me является обязательной.

Все новости